부동산을 매매하거나 주택담보대출을 받을 때 반드시 확인해야 할 것이 근저당권 설정입니다. 그러나 많은 사람들이 근저당권에 대한 정확한 개념을 모른 채 대출을 진행하고, 나중에 예상치 못한 불이익을 겪기도 합니다.
만약 당신이 주택담보대출을 고려 중이거나, 이미 근저당이 설정된 부동산을 구매하려 한다면 반드시 이 글을 끝까지 읽어야 합니다. 근저당권이 무엇인지부터 설정 절차, 주의해야 할 점, 그리고 근저당권을 해지하는 방법까지 구체적인 사례와 실무적인 정보를 바탕으로 설명해 드리겠습니다.
또한, 제가 직접 겪었던 근저당권 해지 경험을 공유하면서 실제로 어떤 점을 주의해야 하는지 현실적인 팁도 제공하겠습니다.
근저당권이란?
근저당권의 개념
근저당권(根抵當權)이란, 일정 금액(근저당 설정액)까지 반복적으로 대출을 받을 수 있도록 설정하는 담보권을 말합니다. 이는 채무자가 돈을 갚지 못할 경우, 금융기관(채권자)이 해당 부동산을 경매로 처분하여 채권을 회수할 수 있는 권리입니다.
일반적인 저당권과 달리, 근저당권은 한 번 설정되면 대출을 상환한 뒤에도 다시 돈을 빌릴 수 있는 장점이 있지만, 반대로 부채가 계속 유지될 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.
근저당권 vs 저당권 차이점
| 구분 | 근저당권 | 저당권 |
| 대출 방식 | 설정된 한도 내에서 반복 대출 가능 | 특정 대출금만 담보 |
| 채권 금액 | 근저당 설정액까지 가능 | 특정 채권액만 가능 |
| 대출 갚으면? | 근저당 유지, 재대출 가능 | 저당권 해지됨 |
예를 들어 1억 원의 대출을 받으면서 근저당권을 설정했다면, 5천만 원을 상환해도 근저당권은 그대로 유지됩니다.
반면, 일반 저당권은 해당 대출을 갚으면 자동으로 사라지게 됩니다.
근저당권 설정 절차
주택담보대출을 받을 때 근저당권 설정은 필수적인 절차입니다. 기본적인 과정은 다음과 같습니다.
근저당권 설정 절차 상세 과정
① 대출 상담 및 심사
- 은행 또는 금융기관에서 대출 가능 여부를 심사합니다.
- 소득, 신용등급, 부동산 평가를 기준으로 대출 한도를 결정합니다.
② 대출 약정 및 근저당 설정 계약 체결
- 근저당권 설정 계약을 작성하며, 이 계약에는 대출 한도, 금리, 변제 조건, 근저당 설정액이 포함됩니다.
- 일반적으로 근저당 설정액은 실제 대출금보다 10~30% 높은 금액으로 설정됩니다.
③ 등기소에서 근저당권 설정 등기
- 근저당권을 법적으로 인정받기 위해 부동산 등기소에서 설정 등기를 진행합니다.
✅ 필요한 서류
| 구분 | 필요 서류 |
| 대출자(채무자) | 신분증, 인감도장, 주민등록등본, 등기필증 |
| 금융기관(채권자) | 인감증명서, 근저당권 설정계약서 |
④ 등기 완료 후 대출 실행
- 등기소에서 등기가 완료되면 은행에서 대출금을 지급합니다.
- 이후 등기부등본을 확인하면 근저당권이 설정되었는지 확인 가능합니다.
근저당권 설정 시 주의해야 할 사항
근저당 설정액과 실제 대출금액 차이 확인하기
근저당 설정액은 실제 대출금보다 높게 설정됩니다.
예를 들어 1억 원 대출을 받으면 근저당 설정액이 1억 2천만 원으로 기재될 수 있습니다. 이렇게 설정하는 이유는 추가 대출을 받을 수 있도록 하기 위함이지만, 이 금액이 커지면 부동산을 매도할 때 문제가 될 수 있습니다.
기존 근저당권 확인하기
부동산을 매수할 때 등기부등본을 확인하여 기존 근저당권이 있는지 필수로 체크해야 합니다.
기존 근저당권이 있으면 해당 부동산을 담보로 대출받기 어렵거나, 추가적인 채무를 떠안을 수 있습니다.
근저당권 해지 방법
대출을 모두 상환했다고 해서 자동으로 근저당권이 해지되는 것은 아닙니다. 반드시 은행에 요청하여 해지 절차를 진행해야 합니다.
근저당권 해지 절차
- 대출을 모두 상환한다.
- 은행에서 근저당권 해지 동의서와 말소 등기 신청서를 발급받는다.
- 등기소에서 근저당권 말소 등기를 신청한다.
- 등기부등본을 확인하여 근저당권이 삭제되었는지 확인한다.
개인적인 경험과 생각
저도 몇 년 전 주택담보대출을 받으면서 근저당권을 설정한 경험이 있습니다. 당시 대출금보다 근저당 설정액이 20% 더 높게 설정되어 있어, 나중에 대출을 모두 갚고도 근저당권 해지를 따로 진행해야 했습니다.
특히 은행에서 해지 서류를 직접 받아 등기소에 가야 하는 번거로움이 있었고, 비용도 발생했습니다.
➡ 따라서 대출을 받을 때 근저당 설정액을 미리 확인하고, 상환 후 해지 절차까지 고려하는 것이 중요합니다.
자주 하는 질문(FAQ)
Q1. 근저당권 설정 비용은 얼마인가요?
근저당 설정 비용은 보통 대출금의 0.2~0.5% 수준입니다. 예를 들어 1억 원 대출 시 약 20~50만 원 정도가 발생합니다.
Q2. 근저당 설정 해지 비용도 발생하나요?
네, 근저당권 해지 시 등기소에 납부하는 등기 수수료(약 12만 원)와 법무사 비용(약 1020만 원)이 추가로 발생할 수 있습니다.
Q3. 신용대출로 근저당권 설정을 피할 수 있나요?
가능하지만 신용등급이 높아야 하며, 일반적으로 담보대출보다 금리가 높습니다.
결론
근저당권 설정은 부동산을 담보로 대출을 받을 때 필수적인 절차이지만, 이를 제대로 이해하지 못하면 나중에 불이익을 겪을 수도 있습니다.
설정액과 실제 대출금 차이를 확인하고, 기존 근저당권 여부를 체크하는 것이 중요하며, 대출을 모두 상환한 후 반드시 근저당권 해지 절차를 진행해야 합니다.
특히, 저도 직접 근저당권 설정과 해지 과정을 겪어보면서 설정액이 실제 대출금보다 높게 잡히는 점, 해지 절차를 직접 진행해야 하는 번거로움 등을 경험했습니다. 이러한 점을 미리 알고 준비하면 불필요한 비용과 시간을 줄일 수 있습니다.
👉 대출을 받을 계획이 있다면, 근저당권 설정 전 미리 등기부등본을 확인하고, 상환 후 해지 절차까지 철저히 체크하는 것이 중요합니다. 신중한 판단을 통해 더 나은 금융 선택을 하시길 바랍니다!