전세사기 당해도 전세보증보험에서 보증금을 못 받는 사례가 늘고 있습니다. 김병욱 의원실 자료를 토대로 지급 거절·보류되는 대표적인 5가지 이유를 정리했습니다.
보증보험 가입했는데도 전세금 못 받는다면?
전세사기를 당해도, 그래도 다행이다 싶었던 게 보증보험에 가입돼 있었다는 사실이었어요. 허그(HUG)에 이행 청구를 했더니 돌아온 답변은 “지급 불가, 보류입니다.”. 순간 하늘이 노래지고, 내 돈은 어디로 사라진 걸까 멍해지죠.
김병욱 의원실이 발표한 자료에 따르면 2020년부터 2022년 9월까지 무려 191억 원이 이런 이유로 지급되지 않았고, 피해자는 97명에 달합니다. 그렇다면 왜 이런 상황이 벌어지는 걸까요?
이번 글에서는 전세금 보증보험을 가입했어도 전세금을 돌려받지 못하는 사례 5가지를 짚어보겠습니다. 저 역시 전세 계약을 준비하며 이 내용을 정리해뒀고, 실제로 계약서 특약에 반영했던 경험이 있어요.
1. 대항력·우선변제권을 상실한 경우
전세금 보증금을 받기 위한 가장 기본적인 조건 중 하나가 바로 대항력과 우선변제권의 유지입니다. 하지만 이걸 모른 채 실수하면, 보증보험도 소용없어질 수 있어요.
실제 사례 - 무단 전출로 지급 거절
191건 중 41건(약 21%)이 이 사유에 해당한다고 합니다. 가장 흔한 경우는 전세 기간 중 다른 주소지로 무단 전출한 경우예요. 임차권 등기명령 전 전입신고를 다른 곳으로 해버리면 대항력과 우선변제권이 사라지고, 결국 허그는 지급을 거절합니다.
왜 허그는 이걸 중요하게 볼까?
전세사기가 발생하면 허그는 집주인을 대신해 임차인에게 보증금을 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 행사합니다. 이때 임차인이 갖고 있던 대항력과 우선변제권도 함께 양도받아야 허그가 돈을 돌려받을 수 있죠.
만약 대항력이 없다면, 허그는 집주인이 집을 경매로 넘겨도 받아올 돈이 없어지는 겁니다. 당연히 이런 상황은 피하려 하겠죠.
| 조건 | 효력 발생 시점 | 주의 사항 |
|---|---|---|
| 전입신고 | 다음 날 0시부터 대항력 발생 | 전입 당일 매매가 이뤄지면 대항력 없음 |
| 확정일자 | 등록 당일부터 우선변제권 존재 | 근저당보다 늦으면 순위 밀림 |
2. 보증효력 자체가 발생하지 않은 사례
생각보다 많은 분들이 보증대출 실행일에 전입신고·확정일자·주택 인도 요건을 동시에 맞춰야 한다는 사실을 놓칩니다. 이 세 가지가 충족되지 않으면, 보증 자체가 성립되지 않습니다.
사례 - 안심대출 받은 날 확정일자 미루다 지급 거절
저도 전세 안심대출을 이용했을 때 이걸 몰라서, 확정일자를 이사한 다음날로 미룰 뻔했어요. 그런데 은행 직원이 친절하게 알려줘서 겨우 피해갔죠.
약관 제13조에는 분명히 명시되어 있습니다. "보증부 대출 실행일에 점유, 전입신고, 확정일자 완료"가 보증 성립의 전제 조건입니다.
- 대출 실행일: 2023.02.20
- 전입신고 및 확정일자: 2023.02.20 완료 → OK
- 확정일자 지연: 2023.02.21 → 보증 불성립
3. 허위 계약(업·다운계약서)으로 인한 보증 거절
전세보증보험의 보증한도가 부족할 경우, 집주인과 공모해 금액을 조작한 계약서를 제출하는 경우도 있습니다. 이건 명백한 보험 사기로 분류됩니다.
사례 - 보증한도 7억인데 10억 계약서를 다운조작
보증한도가 7억인데 실제 전세금은 10억. 이럴 땐 7억으로 다운계약서를 써서 보증에 가입하고, 나머지는 별도 계약서를 만드는 식입니다.
하지만 허그는 계좌이체 내역, 계약서 이중 제출 등을 통해 이 사실을 파악하고 보증을 거절할 수 있어요.
4. 반환채권 담보 제공 또는 제3자 양도 사례
전세금을 담보로 대출을 받거나, 반환채권을 제3자에게 양도한 경우에도 보증금을 받기 어렵습니다. 왜냐하면 허그가 받아올 채권 자체가 사라지기 때문이죠.
사례 - 은행에 전세금 반환채권 담보로 제공
은행에 돈을 빌리며 “전세금 받을 게 있으니 담보로 쓰겠다”고 한 경우, 이후 전세사기가 발생해도 허그는 우선순위에서 밀리게 됩니다. 결국 허그는 보증금 지급을 거절할 수밖에 없죠.
5. 묵시적 갱신으로 보증사고 비성립
전세계약이 자동 연장(묵시적 갱신)된 경우엔 계약이 종료되지 않은 상태로 간주돼서, 보증사고 자체가 성립하지 않습니다.
사례 - 계약 만료 후 1개월 안에 이의 제기 안 한 경우
임대차계약이 만료되고도 집주인이 아무 말 없으면 자동으로 연장되죠. 그런데 이 상태에선 “계약 만료 후 1개월 이내 미지급”이라는 보증 조건을 충족하지 못합니다.
Tip: 계약 만료 1개월 전에는 반드시 계약 종료 및 퇴거 의사를 내용증명으로 전달하고, 연장되지 않도록 해야 보증사고가 성립됩니다.
결론: 전세보증보험, 가입만으로는 안전하지 않다
전세보증보험은 분명 든든한 안전망입니다.
하지만 조건을 정확히 이해하고, 꼼꼼히 준비하지 않으면 오히려 덫이 될 수도 있어요.
제 경험상 가장 중요한 건 ‘대출 실행일’과 ‘전입신고·확정일자’ 시점을 정확히 맞추는 겁니다. 이건 진짜 하루만 어긋나도 지급 거절로 이어지니까, 달력에 꼭 표시해두세요.
전세 계약 앞두고 있다면, 이 글을 북마크해두세요. 단 한 줄의 실수로 내 수억 원이 사라지지 않도록 말이죠.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세보증보험에 가입하면 무조건 전세금을 돌려받을 수 있나요?
아니요. 대항력, 우선변제권, 계약 종료 요건 등을 모두 충족해야 지급이 이뤄집니다. 단순히 가입했다고 안심할 수는 없습니다.
Q2. 확정일자를 하루 늦게 받아도 문제가 되나요?
네. 대출 실행일에 확정일자를 받아야 보증이 유효합니다. 하루라도 늦어지면 보증 자체가 성립하지 않을 수 있어요.
Q3. 묵시적 갱신된 경우에도 보증금을 받을 수 있나요?
계약이 종료되지 않은 상태로 보기 때문에 보증사고가 성립하지 않습니다. 계약 종료 의사를 반드시 명확히 표시해야 합니다.