전세 사는 중에 집주인이 바뀌었다면? 대항력, 우선변제권, 계약서 재작성 여부 등 반드시 확인해야 할 핵심 대응 전략을 현실적인 사례와 함께 정리했습니다.
집주인이 바뀌었다는 소식을 들었다면?
요즘 전세 사시는 분들이 제일 불안해하는 순간, 바로 “집주인이 바뀌었다는 통보를 받았을 때”입니다. 전세금을 잘 돌려받을 수 있을지, 계약은 유효한 건지 걱정이 많아지죠.
특히 역전세, 깡통전세가 쏟아지는 요즘엔 이런 일이 남 일 같지 않습니다. 막상 겪어보면 당황하기 쉽고, 무심코 계약서를 다시 쓰거나 가만히 있다가 더 큰 피해로 이어지는 경우도 많습니다.
이번 글에서는 집주인이 변경되었을 때 세입자가 취해야 할 구체적인 대응법을 판례와 사례를 토대로 하나씩 정리해 보겠습니다.
대항력과 우선변제권, 이 두 가지가 핵심입니다
전세 계약을 맺고 전입신고와 확정일자를 받았다면, 세입자는 대항력을 갖게 됩니다. 이는 새 집주인이 등장하더라도 계약 기간 동안 거주할 수 있고, 보증금도 요구할 수 있는 법적 권리를 의미하죠.
여기에 확정일자까지 있다면 경매 상황에서도 우선변제권을 행사해 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리까지 생깁니다.
| 요소 | 취득 요건 | 효력 발생 시점 |
|---|---|---|
| 대항력 | 전입신고 + 주택 점유 | 전입신고 다음 날 0시 |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자 | 확정일자 부여일 |
제 경험상, 대부분의 분들이 전입신고와 확정일자를 한꺼번에 처리하고 안심하는데, 그 타이밍 하나에 따라 피해를 입기도 합니다. 특히 전입신고 당일 근저당권이 설정되면, 보증금이 밀려날 수 있습니다.
새 집주인이 무자력자라면? '던지기 수법'에 주의하세요
최근 들어 문제가 되는 건 동시진행 수법 혹은 던지기라고 불리는 사례입니다. 집주인이 잔금일에 맞춰 새 집주인에게 집을 넘기는데, 이 새 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 없는 경우입니다.
이때 전입신고와 확정일자 취득이 1일 늦게 반영되면서, 세입자가 대항력을 갖지 못하게 되는 시점이 생깁니다. 전세보증금 반환청구도 어려워질 수 있습니다.
이럴 땐 어떻게 해야 할까요? ‘임대인 지위 승계 거부’를 할 수 있습니다.
- 집주인 변경 사실을 안 날로부터 최대한 빠르게 등기부등본을 확인하고
- 1개월 이내 내용증명으로 기존 및 새 집주인 모두에게 승계 거부 의사를 통보하면
- 기존 집주인에게 전세금을 반환받을 수 있습니다
실제 판례에서도 세입자가 승계를 원하지 않는다는 의사표시를 했다면, 기존 임대인의 보증금 반환 책임은 사라지지 않는다고 보고 있습니다.
새 집주인과 계약서를 다시 써도 될까?
많은 분들이 집주인이 바뀌면 전세 계약서를 새로 써야 하는지 고민합니다. 결론부터 말하면, 절대 기존 계약서를 다시 쓰면 안 됩니다.
기존 계약서에 따라 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 새로 계약서를 쓰는 순간 갱신일로 밀리기 때문이죠. 예를 들어, 2023년에 취득한 권리가 2025년 계약서 기준으로 밀리면 경매 시 배당 순위도 뒤로 밀려 피해를 볼 수 있습니다.
단, 새 집주인과 전세금을 증액하기로 합의했다면 해당 증액분에 대해서만 별도의 계약서를 작성하는 게 맞습니다. 이때도 주의사항이 있습니다.
- 증액 계약 전, 반드시 등기부등본을 다시 확인해야 합니다.
- 증액 계약서에는 기존 보증금과의 연계성을 특약으로 명시하세요.
- 입금은 새 집주인 명의 계좌로, 증빙 가능한 방법으로 하세요.
이건 제가 직접 겪은 상황이기도 해요. 증액 계약서만 덜컥 쓰고 등기부를 나중에 봤더니 그 사이에 근저당권이 들어와 있던 적이 있었거든요. 다행히 확인 후 바로 수정했지만, 깜빡하면 큰일 날 뻔했죠.
전세계약 체결 시 특약에 꼭 넣어야 할 문구
이 모든 불안 요소를 사전에 방지하려면, 계약서 특약사항이 중요합니다.
아래와 같은 문구를 특약에 삽입하세요.
“본 주택의 소유권 이전 시 임대인은 이를 사전에 임차인에게 고지해야 하며, 이를 이행하지 않은 경우 보증금 반환 책임은 기존 임대인이 부담한다.”
이 특약 하나만 있어도 집주인이 바뀌었을 때 여러분이 어떤 선택을 할 수 있는지 폭이 확 넓어집니다.
결론: 가장 먼저 해야 할 것은 ‘확인’과 ‘의사표시’
집주인이 바뀌었다는 이야기를 들었다면, 제일 먼저 등기부등본을 열람하세요. 그리고 대항력과 우선변제권을 유지하고 있는지를 확인해야 합니다.
만약 불안하거나, 새 집주인이 무자력자라면 승계를 거부하고 기존 집주인에게 보증금 반환을 청구하는 방법도 있습니다. 이때는 반드시 내용증명으로 통보하고, 시기를 놓치지 않는 것이 핵심입니다.
그리고 절대, 무심코 계약서를 새로 쓰지 마세요. 이미 갖고 있는 권리가 사라질 수 있습니다.
개인적으로도 전세 사기를 가까이서 겪은 사례들이 있어서 이런 정보가 많을수록 피해를 줄일 수 있다고 생각합니다. 혹시 주위에 이런 상황인 분들이 있다면 꼭 공유해 주세요.
Q1. 집주인이 바뀌면 무조건 전세 계약을 다시 작성해야 하나요?
아니요. 대항력과 우선변제권을 이미 갖고 있다면 계약서를 다시 쓸 필요 없습니다. 오히려 기존 권리가 사라질 수 있어 위험합니다.
Q2. 새 집주인이 무자력자인 경우 어떻게 해야 하나요?
내용증명으로 승계 거부 의사를 표시하고 기존 집주인에게 전세금 반환을 요구할 수 있습니다. 판례에서도 이를 인정하고 있습니다.
Q3. 확정일자는 언제부터 효력이 있나요?
전입신고한 다음 날 0시부터 대항력 발생 → 확정일자와 함께 우선변제권 효력도 발생합니다.